物業管理的價格機制

 物業管理的本質是市場化。與其他商品市場一樣，物業管理市場是由供求、價格、競爭三個要素共同構成的一個相互聯系、相互作用和相互制約的有機體系，與供求、價格、競爭三要素相對應，物業管理市場機制包括了供求機制、價格機制和競爭機制。其中，價格機制通過顯示價格信號，調節市場的供求關系，合理配置生產要素資源，在物業管理市場機制中處于核心地位。因此，物業管理的價格機制問題，是研究物業管理市場機制的最佳切入點。

    物業管理市場價格的亂象

    一個良性運行的商品市場，其價格機制應當顯現出以下三個基本特點：一是商品價格基本反映了商品價值。價格由生產經營的社會平均成本、法定稅費加上合理的商業利潤構成，低于生產成本或包含超額暴利的價格僅為個別的非常態的市場現象；二是商品價格基本反映了供求關系。價格起到協調和平衡供求關系的作用，較高的價格趨于抑制消費者購買，同時刺激生產，較低的價格則鼓勵消費，同時抑制生產，價格是顯示供求關系的重要信號；三是商品價格基本反映了買賣雙方意愿。雖然面對同一商品或者服務，買賣雙方的價格訴求存在差異，但最終成交的商品價格是雙方競價博弈后形成的共同決定，是雙方一致認可的價格共識。反觀物業管理市場，如果以上述三個標準作為衡量和評價的參照坐標，其價格機制距離良性運行狀態可謂相差甚遠，概括地說，當前物業管理的市場價格呈現出三大亂象。

    亂象之一：多數普通居住物業的服務價格無法反映服務的真實價值。

    十年來，各地最低工資標準以每年10%的增幅提高，全國消費品價格指數以每年3-5%的比例上漲，水、電、油、氣等資源能源價格逐年上調，生產要素價格的上漲推動了物業服務成本的逐年遞增，而絕大多數普通居住物業的物業服務收費標準并無上調。服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性的雙重擠壓，不僅吞噬了物業服務企業本已微薄的利潤空間，甚至出現收費標準低于服務成本的倒掛現象。物業服務價格的長期停滯與房地產價格的飛速上揚形成了鮮明的對比，同樣是價格偏離價值，物業服務業與房地產業的偏離方向卻是南轅北轍。

    亂象之二：物業服務價格無法反映市場供求關系的變化。

    一方面，雖然大多數普通居住物業和政策性住房的物業收費標準明顯偏低，但并沒有起到抑制低端物業服務市場供給的作用，中國物業管理協會《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，1994年至2004年十年間物業服務企業以每年133%的速度猛增，2004年以后，雖然增速有所放緩，但物業服務企業的數量仍呈逐年遞增的趨勢，到2008年，全國物業服務企業的總數已超過58000家，長期的價格停滯（實際上是變相降價）并沒有影響人們投資物業管理行業的熱情，低端物業服務過度供應已是不爭事實；另一方面，雖然人們對高端物業服務的需求不斷增長，雖然目前能夠供應高品質的優質服務的品牌企業依然是鳳毛麟角，但價格對高端物業服務供求關系的反應并不敏感，近幾年，高端物業服務的市場價格呈現停滯甚至下降趨勢，并未能夠與服務成本和品牌價值實現同步增長。

    亂象之三：物業服務價格無法反映買賣雙方的交易共識。

    從大多數從事普通居住物業管理的企業（賣方）的角度，普遍認為在成本激增的情況下，按照原有的物業服務收費標準經營已經無利可圖甚至虧本，為了實現應有的價值補償以維持生存，除了部分企業可以依靠開發商的補貼以外，其余的只能從降低服務成本（通常的代價是降低物業服務品質）和增加物業管理以外的收入（通常的做法是經營物業共有部分）兩方面入手，如此勢必引發業主的不滿和客戶關系的惡化。從大多數普通業主（買方）的角度，普遍認為在業主缺乏競價能力的情況下，由建設單位或者物業服務企業擬定物業收費標準的行業慣例，存在著過分追逐商業利益的道德風險，不利于業主利益的保護，在不認可物業服務價值和不了解物業服務成本構成的情況下，他們往往認為收費標準偏高，加上每個業主對物業服務內容理解的不同和客戶滿意程度的差異，許多業主趨向于懷疑收費標準的合理性。除了不顧價值規律一味地反對漲價以外，多數不滿業主的習慣性做法就是拒交物業服務費，從而導致物業服務收費率的降低和企業經營狀況的惡化。

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